Louer ou Acheter
Comparez financièrement louer ou acheter un logement
Achat
Location
Paramètres communs
Les résultats sont des estimations à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil financier, juridique ou médical.
Ce calculateur compare le résultat financier total de la location et de l'achat d'un bien sur une période choisie. Il tient compte des mensualités, de la taxe foncière, des frais d'entretien, de la valorisation du bien et du coût d'opportunité de l'apport personnel.
Acheter construit un patrimoine et apporte de la stabilité, mais immobilise du capital et entraîne des frais d'acquisition élevés. Louer offre de la flexibilité et de la liquidité, mais ne crée pas d'équité. Ce simulateur vous aide à voir l'image complète sur n'importe quelle durée — de 1 à 30 ans.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le seuil de rentabilité ?
C'est l'année à partir de laquelle le coût net cumulé de l'achat devient inférieur à celui de la location. Avant ce seuil, louer est moins cher ; après, acheter est plus avantageux. Il se situe généralement entre 3 et 10 ans.
Qu'est-ce que le « rendement investissement » en scénario location ?
En louant, vous ne dépensez pas votre apport dans le bien. Le simulateur suppose que vous investissez cette somme au taux de rendement annuel indiqué, modélisant le coût d'opportunité de l'achat.
Pourquoi le coût net d'achat peut-il être négatif ?
Si le bien se valorise fortement, la plus-value peut dépasser toutes les charges payées. Dans ce cas, l'achat génère un retour positif, affiché comme coût négatif.
Les frais de notaire sont-ils inclus ?
Non. Les frais d'agence, de notaire (~7–8 % dans l'ancien), de déménagement et de travaux ne sont pas inclus. Ils peuvent décaler significativement le seuil de rentabilité.
Quel taux de valorisation immobilière utiliser en France ?
Sur le long terme, la valorisation moyenne de l'immobilier français est d'environ 2 à 4 % par an. Paris a historiquement affiché des hausses plus fortes (5–7 %) mais connaît aussi des corrections. Les villes moyennes varient selon les dynamiques locales.
Est-il préférable d'acheter avec des taux élevés ?
Avec des taux autour de 4 % en 2024–2025, le seuil de rentabilité s'allonge. Si vous envisagez de rester moins de 7 ans, la location reste souvent plus avantageuse. À long terme (15 ans+), l'achat est presque toujours gagnant car le loyer fictif disparaît.
Quel taux d'entretien annuel utiliser ?
La règle courante est 1 à 2 % de la valeur du bien par an. Pour un bien neuf : 0,5–1 %. Pour un bien ancien : 1,5–2 %. Cela couvre les petites réparations, les équipements et les travaux périodiques.
Comment l'inflation influence-t-elle le résultat ?
L'inflation favorise les propriétaires : la valeur réelle d'une mensualité fixe diminue dans le temps, tandis que les loyers et les prix de l'immobilier tendent à augmenter. Sur 20–30 ans, cela joue fortement en faveur de l'achat.
Faut-il inclure la taxe foncière ?
Oui. En France, la taxe foncière représente généralement 0,5 à 1,5 % de la valeur locative cadastrale. Sur un bien à 300 000 €, comptez en moyenne 1 000 à 2 500 € par an selon la commune.
Que faire si je prévois de déménager dans quelques années ?
Si vous envisagez de partir dans moins de 5–7 ans, la location est presque toujours préférable. Les frais d'acquisition (notaire, agence) représentent 7 à 10 % du prix — il faut plusieurs années de plus-value pour les amortir.